Planificar para construir sin sobresaltos

En la construcción de un proyecto arquitectónico, el verdadero desafío comienza mucho antes de iniciar la obra. Esa es la premisa que guía el trabajo de Eliseo Arquitectos, un estudio que hizo de la planificación y la programación de obras su principal diferencial.

“Planificar es decidir qué hacer y por qué, es el marco general del proyecto. Programar es definir cómo, cuándo y dónde hacerlo, es el detalle. Sin planificación no hay estrategia y sin programación no hay ejecución ordenada”, explican a ARQ las arquitectas Florencia Eliseo y Claudia Lorenzo.

El estudio nació como el ejercicio profesional independiente de Eduardo Eliseo, pero en 2018 inició una nueva etapa con la incorporación de Florencia Eliseo a la oficina que lideraba su padre, luego de su paso por Iannuzzi y Colombo, uno de los estudios especializado en Gerenciamiento y Dirección de Obra de referencia en Argentina.

Ese ingreso marcó un punto de inflexión: el paso de un modelo de estudio tradicional a la conformación de un equipo con una mirada integral sobre el proceso constructivo.

“Empezamos a pensar la arquitectura no solo desde el proyecto, sino desde cómo ese proyecto llega a materializarse sin desviaciones graves”, explica Florencia. Con el tiempo, esa visión se consolidó como una convicción: un proyecto solo es exitoso si puede pasar del papel a la realidad sin conflictos innecesarios.

Durante la pandemia, Florencia profundizó su especialización en planificación y programación de obras, apoyándose tanto en su experiencia previa como en distintas formaciones en gestión. A partir de ese proceso, el estudio se organizó en dos ramas complementarias en las que ella participa como pivot.

Por un lado, la de Dirección y Gerenciamiento de Obras, integrada por Eduardo Eliseo y Gisele Sillue. Por otro, la de Planificación y Programación, junto a Claudia Lorenzo.

Aunque cada área tiene su especificidad, ambas comparten un mismo principio: una obra que se atrasa o se encarece casi siempre es una obra que no fue bien planificada desde la etapa de proyecto.

“Definimos con el cliente qué quiere lograr, en cuánto tiempo y con qué presupuesto real. A partir de ahí armamos una estrategia donde participan todos los rubros y el cliente como uno más del equipo”, señalan. El objetivo es claro: que la obra termine en el plazo y el presupuesto acordados antes de comenzar.

Su aporte se podría sintetizar en estos pasos: definir un alcance real desde el inicio, ajustar expectativas, establecer un presupuesto coherente, armar cronogramas viables y generar sistemas de control. “En definitiva, lo que hacemos es ordenar tres variables que están siempre en juego: lo que se quiere hacer, lo que cuesta y el tiempo que lleva”, apuntan.

En la obra todo está concatenado, “si algo se modifica, impacta en el resto”, acota Claudia. Por ejemplo: “Un cliente decide agregar metros cuadrados… eso impacta en el costo y en el plazo, nuestra tarea es mostrar esas consecuencias antes de que la decisión genere un problema.

Ambas dejan en claro que una buena gestión de obra no debería reaccionar ante los problemas sino anticiparlos: “Es ahí donde el área de planificación hace la diferencia”, acotan.

El estudio actualmente lleva adelante la planificación de proyectos de gran envergadura, como las Torres Decó Polo en Palermo y la Terminal de Buquebus en Puerto Madero. Sin embargo, no siempre se trata de megaproyectos.

“En casas de mediana escala, por ejemplo a partir de 500 metros cuadrados, pensar en que un profesional vaya a planificar la obra no es un gasto, es una inversión para que la obra salga menos. Porque al cliente lo que le interesa es controlar la plata que va a invertir y la obra debe finalizar a término para evitar las multas que imponen algunos barrios cerrados”, destacan sin dudar.

Los honorarios de la planificación y determinación del cronograma se organizan en dos etapas de trabajo. La primera es el armado de la estrategia, donde el estudio cobra un valor cerrado dependiendo del tipo de obra. Después, una vez que ese cronograma está aprobado, el seguimiento durante todo el proceso de la obra se asimila a “consulta médica”, se paga por cada asesoramiento y visita a obra.

En la parte operativa, la programación se apoya en herramientas específicas, pero —según aclara Florencia— lo más importante no es el software, sino el criterio. Al programar una obra, el equipo define todas las actividades necesarias, las ordena en el tiempo, analiza sus relaciones y detecta el camino crítico.

“No todas las tareas impactan igual en el plazo final. Las tareas críticas no tienen margen de error”, explica. Por eso, el control es permanente. Los imprevistos existen en toda obra, pero la diferencia está en cómo se gestionan, aseguran.

El seguimiento continuo de la obra permite detectar desvíos a tiempo y reprogramar estratégicamente para recuperar plazos, sin esperar al final para descubrir que algo salió mal. El control, en este enfoque, es en tiempo real.

La planificación se ajusta en el seguimiento: “Hoy es importante una hoja de ruta, que el cliente tenga una noción de tiempo y dinero. Cuando tenemos la estrategia armada en un cronograma, le cargamos las contrataciones, que actualmente se suelen repartir en varios contratos más chicos, y el cliente puede espaciar las contrataciones sin afectar al avance de la obra”.